Quels critères influencent la valeur d'un bien immobilier ?

En 2021, une maison classée F ou G se vendait en Nouvelle-Aquitaine de 18 à 20 % moins cher qu'une maison comparable classée D, d'après l'étude des notaires sur la valeur verte. Ce seul chiffre montre que les critères qui influencent la valeur d'un bien immobilier ne sont pas toujours ceux auxquels on pense. Les propriétaires mettent en avant la cuisine refaite. Les acheteurs regardent d'abord l'étiquette énergétique, le bruit et les travaux à prévoir. Voici comment chaque critère pèse réellement en 2026, et comment ils se combinent dans une estimation.

L'emplacement : le critère que vous ne pouvez pas changer

L'emplacement ne se résume pas à la commune. Dans une même ville, le prix au mètre carré varie selon le quartier, puis selon la rue. Une maison en impasse calme et la même maison sur une départementale passante ne trouvent pas les mêmes acheteurs.

Ce qu'un acheteur examine :

• le temps de trajet à pied jusqu'à l'école, la gare ou les commerces, et non la distance à vol d'oiseau ;
• les nuisances : voie ferrée, axe routier, bar en pied d'immeuble, couloir aérien ;
• le vis-à-vis et l'exposition (un séjour plein sud ou plein nord ne se vit pas de la même façon) ;

Le prix médian d'une commune, que vous pouvez consulter sur notre page prix immobilier par commune, donne un point de départ. Il ne dit rien de votre rue. Pour cela, il faut regarder les ventes réalisées autour de chez vous, ce que détaille notre article sur la comparaison des prix et des ventes réalisées.

Surface et configuration : tous les mètres carrés ne se valent pas

En copropriété, la surface qui compte juridiquement est la surface « loi Carrez ». Elle exclut les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, les caves, les garages et les balcons. Une erreur de plus de 5 % au détriment de l'acheteur l'autorise à demander une baisse de prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte de vente. Sur un appartement vendu 300 000 € pour 60 m² qui n'en mesure que 56, la réduction tourne autour de 20 000 €. Faites donc mesurer par un diagnostiqueur avant de communiquer un chiffre.

Pour une maison, la loi Carrez ne s'applique pas, mais une surface manifestement fausse dans l'annonce ou le compromis peut aussi être contestée. Au-delà du chiffre, la configuration fait varier la valeur :

• une chambre de plus, même petite, élargit le nombre d'acheteurs intéressés (les familles cherchent un nombre de chambres, pas des mètres carrés) ;
• une pièce de passage, un couloir trop long ou une chambre accessible uniquement par une autre font perdre de l'intérêt ;

Enfin, le prix au mètre carré baisse en général quand la surface augmente. Un studio se vend plus cher au mètre carré qu'un grand quatre-pièces du même immeuble. Appliquer bêtement le prix au mètre carré moyen d'un quartier à une grande maison conduit souvent à la surestimer.

Étage, vue, extérieur : les écarts en appartement

Dans un même immeuble, deux appartements de surface identique peuvent afficher des prix très différents. Une étude déjà ancienne des notaires du Grand Paris chiffrait l'écart moyen entre un rez-de-chaussée et un dernier étage parisien à 15 à 19 %. Partout, la lumière, la vue et le calme se paient.

Quelques repères de terrain :

• au-delà du deuxième étage, l'absence d'ascenseur réduit fortement la clientèle (familles avec poussette, seniors) ;
• un balcon où l'on peut poser une table, une terrasse ou un jardin privatif sont très recherchés en ville depuis 2020 ;
• une place de stationnement ou un box ajoutent de la valeur là où se garer est difficile, beaucoup moins en zone rurale ;
• les charges de copropriété élevées et les gros travaux votés ou à venir (ravalement, toiture) pèsent dans la négociation.

La performance énergétique, le critère de valeur qui a le plus bougé

Depuis que le DPE est devenu opposable en 2021 et que la loi Climat et résilience a programmé l'interdiction de louer les logements les plus énergivores, l'étiquette énergétique s'est imposée parmi les critères de valeur d'un bien immobilier. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Ce sera le tour des logements F en 2028, puis des E en 2034. Un investisseur qui achète une passoire intègre les travaux dans son offre.

Les notaires ont mesuré l'effet sur les prix des maisons anciennes vendues en 2021, par rapport à une maison comparable classée D :

L'étude publiée par les notaires en janvier 2026 sur les ventes de 2024 confirme la tendance : les logements bien classés se vendent plus cher, les plus énergivores moins cher, avec de fortes différences selon les territoires. La part des logements F et G parmi les ventes est passée de 11 % en 2021 à environ 17 % en 2023, avant de redescendre autour de 15 % début 2025. Autrement dit, les acheteurs ont du choix et négocient.

Deux points pratiques pour 2026 :

• Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l'électricité peut gagner une classe sans travaux. Une attestation de changement d'étiquette se télécharge gratuitement sur l'observatoire de l'ADEME : vérifiez-le avant de mettre en vente.
• Pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique est obligatoire à la vente. L'acheteur y lit des scénarios de travaux chiffrés, et ce montant servira de base à sa négociation. Le détail figure dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour vendre en 2026.

État général et travaux : l'acheteur raisonne en coût total

Un acheteur ne compare pas des prix affichés, il compare des budgets complets : prix, frais de notaire, travaux. Une maison affichée 20 000 € moins cher qu'une autre mais dont la toiture est à refaire n'est pas une bonne affaire à ses yeux, et il ajustera son offre en conséquence, souvent avec une marge de sécurité.

Les postes qui font le plus baisser une offre sont rarement esthétiques : toiture, menuiseries simple vitrage, installation électrique ancienne, assainissement individuel non conforme, humidité. À l'inverse, une cuisine ou une salle de bains refaites rendent le bien plus attractif sans être remboursées à l'euro près. Notre article sur le home staging donne des pistes concrètes.

Conservez les factures des travaux réalisés. Elles rassurent l'acheteur et peuvent aussi réduire l'impôt sur une éventuelle plus-value si le bien n'est pas votre résidence principale.

Le marché du moment : un critère extérieur à votre bien

Votre bien peut réunir toutes les qualités, sa valeur dépend aussi du rapport entre vendeurs et acheteurs au moment où vous vendez. Selon l'Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, avec une baisse plus nette pour les maisons (-1,3 %) que pour les appartements (quasi stables). Environ 958 000 ventes ont été conclues sur douze mois.

Un grand réseau d'agences relevait à la fin du troisième trimestre 2026 un délai de vente moyen de 101 jours et une marge de négociation de 5,7 % sur les maisons, contre 4,1 % sur les appartements, avec une offre de biens à vendre en hausse. Un prix affiché trop haut se paie alors par des semaines sans visite, puis par une baisse plus forte. Pour suivre l'évolution locale, consultez notre baromètre des prix.

Comment les critères de valeur d'un bien immobilier se combinent

Prenons un exemple simplifié. Une maison de 120 m² se situe dans un secteur où les maisons comparables classées D se sont vendues autour de 2 500 € le mètre carré, soit environ 300 000 €. Elle est classée F, en Centre-Val de Loire. En appliquant la décote observée par les notaires dans cette région (13 à 15 %), on arrive plutôt entre 255 000 et 261 000 €. Si la toiture doit être reprise, l'acheteur retranchera encore le devis. Si en revanche la maison dispose d'un grand jardin sans vis-à-vis dans un secteur où c'est rare, l'écart se resserre.

C'est exactement ce travail de pondération qui fait la différence entre un prix au mètre carré et une estimation. L'estimation en ligne ESTIMMO part des ventes réelles enregistrées dans la base DVF autour de chez vous pour vous donner une première fourchette en deux minutes. Carenza Brown, conseillère immobilière, peut ensuite venir sur place pour intégrer ce qu'aucune base de données ne voit : la lumière, le bruit, l'état réel, la qualité des travaux. Pour comparer les autres solutions, voyez notre guide pour faire estimer sa maison gratuitement.